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万科说目标是“活下去”,但它比其他地产公司都活得好

利润是面子,资产是底子,现金流才是日子。

万科在 9 月 28 日、29 日的秋季例会上,以“活下去”作为会议主题,引起一片惊呼。但这样的口号,更像是喊给同行对手听的,万科自己手上有 1596 亿元现金,而短期借款和一年内到期长期负债的总和才 610 亿,过好日子绰绰有余。

万科挺喜欢公开表述自己对地产周期的判断。还在 2014 年的时候,万科提出中国地产将从之前高速发展的黄金时代,进入增速放慢、龙头房企提升市场占有率的白银时代。根据当年年报,万科的经营现金流 417 亿、账上现金高达 627 亿,已经算囤够粮草。

但万科的判断有偏差,在同样的时间点上,恒大、碧桂园等公司加大杠杆拿地,短短几年就迎头赶上万科。2017 年,碧桂园销售额 5508 亿、恒大销售额 5299 亿,万科落到第三,销售额为 5010 亿。

但到了 2018 年,地产调控政策加码了,高杠杆经营开始变得困难。

首先,限购政策越来越多了。从 2017 年开始的摇号买,升级到今年的购房者需要先缴纳意向金才能参与摇号;西安还推出“刚需家庭”概念,跟“普通家庭”区分开来、优先参与摇号;深圳则出台了新房三年内禁止转售、企事业单位禁止买房的新政策,目标就是让商品房交易继续降温。

然后,持续 3 年的货币化棚改政策开始收紧。政府用货币支付拆迁补偿款给被拆迁的居民是 2015 年开始的政策,这一做法在短时间内增加了大量购房需求,快速推动拆迁当地房价上涨。收紧货币化棚改政策,将减少短期被拆迁居民的购房资金。

再接着,地产公司的融资也变难了。整个宏观经济都在去杠杆,地产也不例外。今年以来,已经有包括碧桂园、龙湖、富力等大型房企终止发债,其中碧桂园就有一笔 200 亿元的拟发行债券终止了。为了缓解资金周转困难,碧桂园、万科、融创、华夏幸福等公司纷纷把建材供应商的应收账款的债权,转让给保理公司,提前拿到融资。在2017年,地产公司这种供应链融资的金额为 467 亿,但今年上半年就接近 900 亿

但对地产公司未来发展预期影响最大的,估计还是近期传出的可能调整预售制度的消息。9 月 21 日,广东省《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》在媒体流传,文内提到,广东省住建厅向住建部建议逐步取消商品房预售制度。经媒体证实,文件为真。

目前全国超过 80%的商品房都是预售的,购房者提前交钱买还没建好的房子,这为房企提供了宝贵的现金流,可以去进一步拿地扩张。因此,尽管并未取消预售制度,仅仅是调整的潜在可能,就为房企的经营蒙上阴影,这个消息传出后地产股全线大跌。

在种种不利条件下,囤积现金最多、债务最轻的公司当然是最有资本应对的。在这一点上,喊出“活下去”的万科,根本不愁。以万科、碧桂园、恒大这三大地产公司为例:

在表面利润上,2017 年万科净利润 280 亿、碧桂园 260 亿、恒大 243 亿,很接近;但在经营现金流上,万科为 823 亿、碧桂园 240 亿、恒大 -1509 亿,也就是说,万科收回来的钱远远多于碧桂园、恒大;更大的差距在净负债率上,万科为 8.8%,碧桂园为 56.9%,恒大高达 184%。

简而言之,万科经营稳健,恒大高杠杆扩张后的现金流比较紧张。在去杠杆、融资难、预售制度调整不明朗的情况下,手上钱多反而有更大的优势,随时可以收购规模小、资金紧张的房企,逆势扩张。


题图来源:Pixabay

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