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杭州上半年土地出让金排全国第一,上海只有它的 1/3

最大的推动力还是棚改。

易居中国日前发布《2018 上半年 40 城土地市场报告》,数据显示 40 城土地出让金合计为 10453 亿元,较 2017 年、2016 年、2015 年同期分别上升 14.4%、53.3% 和 127.8%,达到历史最高。

这 40 个城市包括北上广深四个一线城市,苏州、南京、青岛等 18 个二线城市,以及扬州、东莞、温州等 18 个三四线城市。易居每半年发布一次相关统计报告。

易居提到,40 个典型城市土地成交面积同比增长 18%,但成交均价同比跌了 13.2%,溢价率保持低位。杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市,成交金额分别为 1417 亿、740 亿和 678 亿元,杭州相当于后两名出让金之和。

杭州土地出让金额列全国第一的原因,跟其他几个排名靠前的城市相仿,棚改、拆迁、卖地。棚改就是棚户区改造,中国人民银行通过国家开发银行和农业开发银行发放定向贷款,地方政府使用这笔资金拆迁并安置拆迁户,然后把腾出来的地块拍卖给开发商,收到资金以后还给两大开发银行。

去年一季度,浙江省棚改开工率全国第一,杭州是省内棚改项目最多的城市。今年一季度,浙江又公布第三批 175 个棚改项目,杭州占其中 61 席。同期,杭州就已经是全国土地出让金最多的城市,达到 923 亿元。换算下来,杭州地价超过 2 万元/平方米。北京地价在 3 万元/平方米左右,上海和深圳只有大约 1 万元/平方米。

根据易居的报告,杭州 5 月一个地块拍出 107 亿元,折算楼面价为 5.5 万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。三线城市的土地市场也很火热,2274 元/平方米的成交均价创下 2011 年以来新高。

一位在杭州开了 10 年出租车的夏先生对《好奇心日报》说,杭州可以拍卖、盖楼的地太多了。“比如规划中的西站新城,还有良渚那里大片大片的宅基地,地太多太多了。”

随着国开行收紧棚改审批、减少货币安置比重,三四线城市拍地的资金或将大为受限。

尽管北京土地出让总价排全国第二,但四个一线城市的土地成交面积和成交均价都同比下滑,下滑幅度大于 40 城均值。一线城市的土地市场颓势,跟当地政府试图通过投放租赁地块、动迁安置用地等低溢价用地以拉低土地出让金有关。近年来,一线城市近年来土地溢价率和房价涨幅普遍过高,比如上海房价十年均价涨 600%。2016 年,上海三块住宅用地溢价率超过 100%。

为了低价卖地,上海在给一些保障房供应土地时,没有采用公开“招拍挂”的方式,而是采取定向挂牌方式供应。据房掌柜统计,2018 年上半年上海共成交 33 幅地块(经营性用地),成交面积合计 124 万平方,其中仅有两块用地属于住宅用地。大部分地块均以底价或低溢价成交。相比之下,零溢价出让的租赁住宅用地成交 11 幅,预计未来至少提供 6876 套租赁房源。

土地数据之外,上半年房地产公司的销售数字也有了新结果。碧桂园、恒大、万科排销售额前三,分别为 4136 亿、3077 亿和 3021 亿。前十大地产商累计销售 1.97 万亿元,日均超百亿元。去年同期前十大地产商累计销售额为 1.54 万亿元。跟去年上半年比,恒大和万科换了个位置。

但是在信贷政策收紧,尤其是对地产企业收紧的情况下,开发商面临资金压力。澎湃报道称,上半年楼市销售冠军碧桂园正在改变扩张策略,不再提在三四五线城市所有的县城、甚至发达镇区都要有碧桂园项目的口号,目的就是为了缓解融资政策收紧带来的压力。碧桂园不惜牺牲利润,也要尽快退出项目(卖光房子)以保证现金流。


题图/杭州房产- 乐居

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