好奇心日报

好奇驱动你的世界

打开
商业
  • 国开行
  • 棚改

国开行收紧棚改审批,一年可能会少 5435 亿元买房款

持续三年的棚改货币化熄火。

在绿波荡漾的 A 股,地产股昨天表现的更为惨淡──过半企业下跌,行业指数跌 2.45% 排 A 股倒数第二(第一是机场)。

市场的悲观预期,跟中国国家开发银行被传收回各支行棚改合同审批权限、改由总行审批有关。率先报道此事的财联社还发文称,棚改居民住房安置也将由原来的给一笔钱让他们买房(即棚改货币化),变成直接分配房产。

国开行对此不置可否,其新闻办公室称“今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。”

不过据 21 世纪经济报道从国开行人士处核实,国开行的确已经暂停分支行的棚改项目审批、审批权限上收总行,此举或与财政系统整治地方政府负债有关。一位接近国开行的消息人士告诉《好奇心日报》,目前总行只是收回审批权,棚改还会继续推进,通过的项目也会继续执行,之后可能会有新的金融工具。

但资本市场之所以如此紧张,是因为棚改、尤其是棚改货币化安置政策,被普遍认为是 2015 年以来三四线城市房价上涨的主要推动力。现在审批收紧、货币化安置暂停,让人怀疑在宏观经济数据走低、地产投资增速趋零的当下,以土地财政为主导的中国经济还能找到什么增长动力。

棚改即棚户区改造,从 2005 年就启动了。但是货币化安置是 2015 年才开始实施,之前主要是以实物安置,也就是给棚改拆迁居民分房子为主。后来国务院提倡棚改货币化,主要是为了帮助三四线城市把积压的商品房卖出去。

整个资金、土地、房子的流转过程是:由央行给国开行发放抵押补充贷款(PSL),支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金,然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用此款购买本地一手房,随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。

其中,PSL 是央行 2015 年推出的货币工具,目的就是为了给棚改项目提供配套资金。海通证券首席经济学家姜超在一份报告中说,由于一二线城市棚改货币化安置套数占比很小,因此 PSL 相当于对三四线城市定向货币宽松。

在这一个过程中,资金从央行流出,经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金。这一做法在短时间内增加了大量购房需求,减少可售商品房数量,推动房价上涨。并且还能刺激开发商到当地拍地、盖楼。  

据央行和国开行披露的数据,PSL 累计发放金额在 2015 年 5 月末还只有 6459 亿元,一年后已经达到 15000 亿元,同比翻番都不止。再到今年 5 月,PSL 期末余额超过 31000 亿元。

相当一部分贷款给了棚改居民。国开行 2016 年发放货币安置贷款 5435 亿元,而当年全国 PSL 新增额为 9714 亿元,相当于国家把超过一半的贷款借给棚改居民去买房子。19 个三线城市 2015 年年初平均要花 40 个月才能清空各自积压的商品房,到 17 年 6 月已经减少为 13.4 个月。  

民生证券研究院的报告显示,2014-2016 年全国棚改的货币化安置比例分别为 9%、29.9% 和 48.5%,预期 2017 年有望达到 60%。2017 年部分地区提出要将货币化安置比例提高至 100%,原则上不再新建棚改安置房。

中国通常以账面宏观经济数字考察官员的政绩,棚改货币化对拉动经济的好处似乎显而易见。中国住建部 2015 年曾在回答网友关于棚改是否对楼市带来库存压力时回复,提倡棚改货币化安置对促进房地产市场也有好处。该年国务院政府工作报告也明确提出,“将一些存量房转化为安置住房,去库存的好处是很直接的”。

国务院副总理张高丽 2016 年在全国棚户区改造工作电视电话会议上要求,各地要进一步提高棚改货币化安置比例,在积压商品房数量多的地方,货币化安置比例应更高一些,一线城市和部分二线城市可以因地制宜。

该年全国棚改开工 606 万套,其中货币化安置比例为 48.5%,买了 2.5 亿平米待售新房,占当年商品房销售的 16%。而 2014 年时这一比例仅为 3.2%。

从统计局和民生证券汇编的数据看,受棚改货币化政策支撑,2017 年上半年重点 40 城地产销量增速仅 4.2%,其中 4 个一线城市销量跌幅达到 25.5%,23 个二线城市销量增速仅 6.6%。三四线城市的销量增速则高达 24.5%。

2017 年房企销售冠军碧桂园的中期报告披露,公司超过六成的合同销售款来自三四线城市,近 2000 亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

但是棚改货币化对地产经济的拉动力正在减弱。2017 年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足 2.5%。2016 年安置房投资占当年房地产投资的 3.3%。三四线城市是这几年中国地产经济的助推剂。

政策来得快去得也快,这在中国很多行业里不断重复。


题图/搜狐

  • 国开行
  • 棚改