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纽约住房危机:房东变化之后,监管为何缺位,法庭为何无力?

《纽约时报》采访了超过 200 名租户、住房权益倡导者和政府雇员,查看了几千页法庭记录和建筑许可,测试了几个政府数据库。

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2015 年 6 月,一位新房东购买了葛洛夫街 25 号(25 Grove Street)的房屋。不久后,“轰炸”就开始了:先是监视摄像头来了,对准了租金管制公寓(rent-regulated apartments);接着建筑工人来了,他们掏空了房间,送来了含铅油漆、砖块、灰尘和其他一些天知道是什么的东西,弄得大楼里到处都是。

一名孕妇和她的丈夫离开了,他们担心公寓会陷入拆迁的德比大战。违规行为遭到举报,但又被驳回。2016 年 8 月初一个周五的早晨,在西村(West Village)住了 34 年的特玛·泰诺(Temma Tainow)被一阵听上去像是爆炸的声音惊醒了。她跑进厨房,放声尖叫。她的天花板被打出了一个洞,一条腿从洞里荡了下来。

“我想,这幅场面会永远留在我的脑海里的:当时我抬头一看,五个男人就从洞里俯瞰下来,”泰诺回忆道,“这太可怕了,堪称噩梦,这正是房东想要的。”70 岁的泰诺是一名身材瘦小的理疗师,红褐色的头发闪着光,说话从容,步履蹒跚。

在纽约,这样的装修场面在租金管制公寓——它们为纽约市提供了最多的经济适用房——里相当常见。公寓的租金被设置在一定价位且每年只能上涨一点点。

住在葛洛夫街的泰诺抱怨了装修灰尘。患有哮喘的居民温贝托·托雷斯(Humberto Torres)说:“我一直戴着口罩,甚至连睡觉都戴。”

这些公寓被视为房东的灾难,对奋斗的纽约客而言也是一种救济,但它们同样也处在一场住房危机的风暴中心,让无家可归的人数增多,迫使除富人以外的所有人离开了这座城市的很多地方。《纽约时报》调查发现,尽管白思豪市长(Mayor Bill de Blasio)已经将增加更多经济适用房作为了他治理城市的一项标志性承诺,但保护纽约市约 100 万租金管制公寓的系统却已经遭到了严重的破坏。

在已经实现中产阶级化的街区以及正处在中产阶级化阵痛的街区,一个较新的大地主阶级利用市政府机构和州政府机构网络的执法漏洞,抬高了租金。只要有足够的租户,并声称进行了足够的翻新,房东就能够将租金提高到一定的水平(月租超过 2733.75 美元),把公寓从监管的控制中解脱出来,投入自由市场。

和伦敦、洛杉矶、旧金山——这些城市的租金飞涨,无力负担租金的居民的住房困难问题已经引起了深刻的政治共鸣——一样,纽约是一个国际化的新兴城市,同时也面临着自己特有的矛盾。

纽约有全美最大的租金管制系统。至少从名义上说,它仍然拥有强大的租户保护措施。全新的城市法律支持这些保护措施,旨在解决租户的困扰,房屋法院也会为贫穷的租户提供免费的法律代表服务。

然而,如果不做出更根本的改变,尤其是管理租金上涨的基本法律如果不变,纽约租金管制公寓就有可能会一个接一个地消失。

事实上,纽约租金管制公寓已经开始逐渐消失了:从 1993 年市政府和州政府立法人员开始破坏租房法律起,纽约已经因为房东将租金抬得过高而失去了超过 15.2 万间租金管制公寓。至少超过 13 万套租金管制公寓是因为合租公寓和共管公寓的转变、到期的税收优惠和其他原因消失的。尽管政府官员表示,租金管制公寓减少的速度已经变慢了,但现在,即使租金管制公寓也变得越来越让人住不起了。

从某些方面来说,这是一个老生常谈的故事:某些形式的住房危机已经困扰纽约一个世纪了,房东和租户之间的抗争至少也已经持续了一个世纪之久。但是,过去 25 年间,这一力量平衡被一系列因素打破了:一来,租房法律效力日益削弱;二来,飞速增长的当地经济推动形成了利润丰厚的自由市场;三来,随着房地产租赁业务的发展,夫妻店越来越多地被所谓的“Landlord Inc.”所吞并。

监管人员被这些变化打败了。

监管机构遭到拆分,被分为了三个市政府和州政府机构。《纽约时报》发现,这基本上也是被动的。也就是说,州监管机构采用过时的技术,不会系统地检查一个被发现向一名租户收取过高租金的房东,是否也会对其他租户做同样的事。监管机构也不会调查一个违法在一栋建筑里非法拆除公寓的房东,是否可能在其他地方做着同样的事。收到违法建筑投诉后,如果监管人员两次尝试进入该建筑,他们不会再尝试第三次,而是会直接驳回投诉。

与此同时,纽约市的住房法庭也是一团乱麻,无法有效剔除随意草率和被滥用的诉讼。

《纽约时报》采访了超过 200 名租户、住房权益倡导者和政府雇员,查看了几千页法庭记录和建筑许可,测试了几个政府数据库。我们发现,信任取代了监管力量:监管体系相信房东会做正确的事,相信建筑师和工程师提交了正确的许可申请,相信房东正确报告了出租历史,相信收回房屋驱逐租户的诉讼都是合法的。

监管机构还把调查的压力压在了租户身上:租户必须自己询问公寓的出租历史并确认它们的真实性,对建筑执照提起投诉,起诉骚扰行为。坚持住在一间经济适用公寓都可以算得上一份兼职工作了,而且它还每时每刻都在给你带来困扰。

除非收到投诉,否则监管机构很少会采取行动,而且监管机构采取行动还要时间。2015 年,租户投诉房东收取过多房租后,平均需要等待将近两年才能解决问题。

房东也不全是坏人,小房东常常支付账单都困难。然而,新出现的公司房东(corporate landlords)会把住着租金管制房的租户的房产从租金管制体系中捞出来,“解锁”房屋在自由市场上的价值。房屋经纪人会在广告中用“大幅增值”、“增值潜力巨大”这样的字眼形容这些房子。房地产开发商 Icon Realty Management 有段时间出过一件霓虹灯艺术作品,鼓吹“别谈大道理,赚钱要紧”(Don’t make sense make dollars)。

为了打破月租 2733.75 美元的限制,大房东和想收取高房租的房东会采取同样的策略:买下一栋建筑后,他们会通过买断或者糟糕的服务以及房屋收回诉讼,努力赶走租金管制公寓的租户。一旦公寓里没人住了,他们就能提高房屋空置率。他们常常会对房屋进行翻修,一方面借此提高租金,另一方面给仍未搬走的邻居带来困扰,有时租户甚至会因为不堪骚扰而离开。

《纽约时报》发现,一些房东会故意藐视规则。申请建筑许可时,他们会在公寓明明有人住的时候说没人住;他们会夸大房屋翻修费用,或者在只是进行了少量翻修的情况下说进行了大修;又或者,他们会谎称已经进行了翻修,知道州政府只有在有新租客投诉时才会要求房东提供证据。如果监管机构发现了其中的某个把戏,房东就会再换一套手段。这有点像是大型打地鼠游戏。如果说这个游戏有什么惩罚的话,也只不过被视作做生意的代价,而且放在几百万的开发生意里,这点罚金其实微不足道。

2007 年,一个名叫本·绍乌尔(Ben Shaoul)的开发商和他的私募公司合作伙伴一起,斥资 9750 万美元收购了东村 17 号(17 East Village)的大楼。接着,他们在几乎每份建筑许可申请上都填写了错误的说明,规避租户保护要求。

2007 年收购包括东十二街 504 和 508 在内的东村 17 号大楼后,开发商本·绍乌尔和他的合作伙伴在几乎所有建筑许可申请上都填写了错误的说明,规避租户保护要求。随后几年间,这些大楼里租金管制房屋的数量急剧减少。图片版权:Demetrius Freeman for The New York Times

绍乌尔和一群挥舞着大锤的建筑工人合影后,一个房地产博客戏称他为“锤子先生”。税收账单显示,在大约六年时间里,“锤子先生”把最常见的租金管制公寓数量由 157 间减少到了 54 间。虽然在申请上说谎属于犯罪行为,但他和他的合作伙伴并没有受到任何惩罚。

绍乌尔在采访中表示,这些大楼几十年都没有修整过,他的公司对它们进行了翻修,还妥善解除了管制问题。

绰号“锤子先生”的绍乌尔表示,他的公司采取正当的手段解除了公寓的管制问题。“我们的想法就是提高租金,”他说,“这里是美国。”图片版权:Earl Wilson/The New York Times

绍乌尔表示:“我们的想法是提高租金。”他还说,他的公司已经不再收购租金管制公寓了。“以前是这样计划的,那就是我们的目的,这里是美国。”

2013 年,绍乌尔和他的合作伙伴以 1.302 亿美元的价格售出了这些建筑,赚到了丰厚的利润。收购方是一家合资企业,参与其中的公司包括特朗普总统女婿、现任白宫顾问贾里德·库什纳(Jared Kushner)管理的公司。

日落西山的监管

1992 年下旬,年仅 26 岁的史蒂文·克罗曼(Steven Croman)买下了他的第一栋出租住宅楼,那是一栋位于莫特街 221 号(221 Mott Street)的大楼。它有五层高,没有配备。

这片街区是老旧但一直在不断发展的纽约的一部分,虽然被认为属于意大利移民区,但目前为止楼里住的大部分是中国人。街区 36 栋大楼里有 18 栋设有租金管制公寓,共计 261 间。

1992 年,史蒂文·克罗曼购买了这栋位于莫特街的出租住宅楼,楼里有 11 间公寓,都是租金管制公寓。现在,楼里有 18 间公寓,只有两间是租金管制公寓。图片版权:Demetrius Freeman for The New York Times

1920 年代起,纽约开始尝试用租金管制的办法应对长期低迷的空置率。支持者认为,监管维持了稳定的住房存量,限制了高涨的租金。房东们反驳说,监管抬高了非租金管制公寓的房租,限制了建筑维修,并且不利于鼓励建造新建筑。

到 1980 年代,纽约市设有两种租金管制公寓:租金控制型和租金稳定型。租金控制公寓有严格的规定和极低的租金,逐渐被人们所淘汰,因此大部分租金管制公寓都是租金稳定公寓。这类公寓每年的租金涨幅由委员会设定,并且拥有一系列租户保护措施。根据传统标准,许多大楼都被划入了租金稳定公寓的范畴:建于 1974 前,有至少六套房子。其他大楼则通过税收-福利项目实现租金稳定,通常起始租金较高,且可以在一定时间后解除租金管制。

一直都有房东想把租户赶出租金管制公寓。1980 年代,一些房东会放毒贩和妓女搬进大楼骚扰租户。一对房东夫妇曾传奇般地带着一只咆哮的斗牛犬在走廊里散步。小报给一些房东起了诸如“吸血鬼房东”(Dracula Landlord)、“爬行动物房东”(Reptile Landlord)等诨名。

但这些一般都是小房东,他们在法律上可以做的事很有限。

克罗曼碰上了好时候。当时,纽约正从 1970 年代和 1980 年代的黑暗日子里走出来,许多街区到处都是木板围起来的大楼,租金随着需求一路攀升。

克罗曼第一次大手笔购买住宅楼后一年,租金稳定法开始崩溃。这主要得归功于组织有序的房地产游说团体和一群富含同情心的政客,这些政客大多获得了房地产行业的竞选捐款。

他们的牵头人是纽约州最有影响力的人之一、州北部的共和党参议员约瑟夫·L·布鲁诺(Joseph L. Bruno),他把租金控制的效果比作原子弹。当时流传着一个租金价格低廉的租户的故事,这位租户住在中央公园西的四居室里,一个月房租仅 400 美元——而这可不完全是个传说。

此前,唯一大幅提高租金管制公寓租金的方式是转嫁翻修费用。然而到了 1990 年代,房东们在奥尔巴尼(Albany)一再赢得了政府的让步

如果租户的收入超过一定金额,他们的公寓就可以解除租金管制。一旦有租户离开,房东就可以将租金上调 20% 左右。如果要投诉房东收取过多租金,租户必须在涨租后四年内提出投诉。最重要的是,如果租金抬高到一定的水平——月租金一开始就是 2000 美元——公寓就可以永久解除租金管制。

克罗曼找来了一些特定类型的房客,如大学生、在华尔街工作的年轻人、快速更换房屋轮住的人,一再提高空置率。据租户和律师称,克罗曼会对长期租户施加压力,先是提供最低金额的买断方案,然后提起随意草率的驱逐诉讼,用让人神经紧张的装修骚扰房客。一旦公寓空出来,克罗曼就会进行翻修,将公寓变成带有玻璃和裸露砖块、通常卧室狭小的复合公寓,可以接纳更多室友,收取更高的租金。1998 年,《村声》(The Village Voice)杂志把他列为了十大最糟糕房东之一。

1996 年 12 月,一家纽约酒店外发生了抗议。当时,参议员布鲁诺正在酒店里对房东组织——租金稳定协会(Rent Stabilization Association)发表讲话。图片版权:Librado Romero/The New York Times

他购买了更多大楼。几乎自然而然地,一个类似的房东阶层出现了,他们总是在寻找有租金管制公寓的大楼。

一些房东把这做成了家族生意,他们更倾向于牢牢守住他们的大楼,随着时间的推移收回回报。

另一些房东则更像公司,有投资人的支持。一些人不是靠房子现有的租金、而是靠未来的收入潜力获得贷款;一些人则会快速检查大楼,尽可能多地清空、翻修租金管制公寓,再卖给下一家公司,从里到外重建整个街访邻里。

举个最近的例子:2013 年 6 月,BCB Property Management 斥资 820 万美元,收购了位于快速中产阶级化的布鲁克林皇冠高地街区(Crown Heights)的联合街 1059 号(1059 Union Street)。税收账单显示,大楼的 32 间公寓中有 28 间是租金稳定公寓。

2015 年 1 月,BCB 以 1320 万美元的价格,将这栋大楼给了 Sugar Hill Capital Partners,14 个月后,Sugar Hill Capital Partners 又以 1790 万美元的价格将它卖给了 Sterling Equities。那时,整栋大楼里只剩下了 15 间租金稳定公寓。

整个纽约市的建筑大楼都在被改造,包括布鲁克林区和皇后区更深处,最近布朗克斯区(Bronx)也出现了这样的情况。这座城市变得更拥挤、更昂贵了。现在纽约市共有 860 万居民,比克罗曼买下第一栋大楼时多了 130 万居民。然而,可租住房子的数量只是略有增长,而且增加的大部分都是租金昂贵的房子。与此同时,房租中位数出现了大幅上涨。一半以上纽约人的房租占到了薪资的 30% 以上,根据联邦政府的政策,他们属于“租金负担过重”的群体。

租金管制公寓的数量基本持平,这一数据掩盖了某些市场情况的变动。传统租金管制公寓进入自由市场后,它们留出的空缺被通过减税项目增加的公寓填补了,而这些公寓往往更加昂贵。2016 年,新注册的租金稳定公寓的合法租金中位数为 2750 美元,这基本相当于租赁网站 StreetEasy 上所有纽约公寓租金的中位数。布鲁克林新增租金稳定公寓的中位数接近 3300 美元。

克罗曼起家的莫特街街区,现在属于重新取名为“NoLIta”的一个街区。在这里,一个三层的停车库让位给了售价高达 2100 万美元的共管公寓;一家意大利殡仪馆变成了一家日本精品店;而曾经有着 261 间传统租金管制公寓的大楼,现在只剩下了 91 间租金管制公寓。六栋大搂取消了所有租金管制公寓。

克罗曼的大楼以前有 11 间公寓,且都是租金管制公寓。现在,大楼有 18 间公寓,但里面只有两间是租金管制公寓。一间朝北的单间公寓月租就要 3000 美元

如何改造一幢楼

1957 年,弗里达·塔普利茨(Frieda Taplitz)花 5.25 万美元买下了格罗夫街 25 号。这座建于 1886 年、以出租为主的红砖建筑是一项家族投资产业,塔普利茨家一直有人住在这里。大楼的修补和翻新工作都做完了,比如换了一根新烟囱,加了一个新楼梯间。但最重要的更新却没有完成——租金还是很低。泰诺等租户已经在这里住了几十年,大部分人和塔普利茨家相处得很好。记录中只有过三起投诉,都发生在 1990 年代中期。

然而到了 2015 年,塔普利茨家决定卖掉这幢楼。一则出售广告称,这座 19 间公寓的大楼里面共有 14 间租金管制公寓,它们的平均租金连市场价的一半都不到。还有两套公寓是空置的。也就是说,格罗夫街 25 号还存在很多有待开发的价值。

2015 年 6 月 11 日,这座公寓楼以 1520 万美元出售给一个名叫“格罗夫街 25 号”的有限责任公司。该公司的代言人是亚伯拉罕·萨尼奥夫(Abraham Sanieoff),他妻子的家族经营着 Sabet 集团——这家开发商有把租金管制公寓改造成非管制公寓的经验。

到了秋天,施工队就来了。

保护房客应该是纽约住房保护与发展部(Department of Housing Preservation and Development)的职责,但施工却是受一个单独机构“屋宇署”(Department of Buildings)监管的——房客并不是它最关心的部分。事实上,根本没有一个机构投诉类别里提到“房客”这个词。

对于那些想方设法要使公寓脱离租金管制的房东来说,这种官僚机构上的不确定性让他们可以更容易避开城市巡查员的监管,进行可以提高租金的翻修。

所以房东有可能在申请许可证时撒谎,称主要施工部分只是装饰上的,不需要太严格的监督。他们有可能在完全没有获得许可的情况下开始施工。2013 到 2017 年,无论哪种违规施工被处的罚金平均都是 800 美元,这对开发商来说完全是微不足道的小钱。纽约市财政局在确保这类罚金的收缴上几乎毫无作为。屋宇署也没有采取措施确保解决这些违规行为。

大部分公寓翻新许可的申请只经过粗略审查就可以通过。这是因为建筑师和工程师可以“自我认证”自己遵守了规定,这让他们可以很快获得他们口中那些小范围施工的许可症。一份“自我认证”过的许可证通常几天内就能批准下来。而真正需要审查的申请可能要等上几个月时间——都是针对更大范围的施工申请。

屋宇署发言人约瑟夫·索尔德维尔(Joseph Soldevere)说,自我认证可以让施工建设更简单、更快,成本也更低。他表示,增加更多繁文缛节的手续只会让非法施工更隐密地进行,并补充说屋宇署会例行公事地审查“自我认证”申请,去年审查比例约有六分之一。

但是比较一下房屋许可、违规行为和公寓出租行情,就可以发现有些房东是故意无视规定的。

建筑师提交了几份申请,声称翻新 A 大道 165 号不会改变建筑内居住情况之后,里面的公寓被清空,经过改造增加了卧室数量。图片版权:Demetrius Freeman for The New York Times

A 大道 165 号位于纽约东村,是绍乌尔的公司在这里局部买下的建筑之一,2007 到 2011 年间,两名建筑师申请了八次用于公寓翻新的“自我认证”许可,均声称施工不会改变居住条件。其中一位建筑师肯·胡德斯(Ken Hudes)所属的公司纽约建筑工作室(Atelier New York Architecture)很受那些超级房东(mega-landlords)欢迎,他表示自己的工作只会涉及规模较小的公寓格局改造。

但实际上,这项施工的范围很大:那些公寓被拆空,从一居、两居室被改造成四居室。

胡德斯否认自己有过任何违规行为。他在一封邮件中表示,他的团队把那些不能住的公寓改造成了美丽的住宅,并补充说:“房客和房东都喜欢我们的改造。”

就像施工许可那么容易就能获得批准一样,投诉也常常会出于最简单的原因被驳回——如果巡查员两次没能进入建筑内,那他们就可以驳回投诉。在受管制公寓中,因为这个原因被驳回的投诉每年都有 3000 多起,甚至包括骚扰房客的指控。索尔德维尔说,如果没有其它证据,在巡查员被拒绝进入或建筑上锁的情况下,他们只能选择驳回投诉。

但即使屋宇署的人进了公寓里,并下令房东解决投诉的问题,往往也没有人去执行。库什纳的合资公司买入 A 大道 165 号一年后,巡查员才终于进到里面,而这段时间里大部分施工已经完成,期间有 9 起投诉称楼内公寓正被非法改造。该公司被罚款 2000 美元,还被要求将四居室公寓还原成原来的三居室和两居室。

公司付清了罚金。但那些公寓仍然作为四居室对外出租。11 月,8 号公寓挂出的租金是每月 5500 美元。库什纳公司一位发言人拒绝对此发表意见。

格罗夫街 25 号卖出之后,各种投诉越来越多。2015 年 10 月,一名房客上报说,楼里的公寓在没有许可证的情况下被拆空了。事实上这座建筑没有拿到过任何许可。

泰诺所住的公寓里塌方的天花板。

施工人员在泰诺家里打出了两个洞,第二个洞让一大块干墙面掉进了她的客厅里。

胡德斯的合伙人、建筑师乔纳森·米勒(Jonathan Miller)立即递交了两位自我认证许可申请称,施工人员只在四间公寓里进行小范围施工。才过几个小时,两份申请未经审查就被批准了。接着,城市巡查员回应了一开始的那些投诉,把它们都驳回了。

投诉会被自动登记到公众网站,那些房东往往就可以提前获知可能出现的问题。只有这时他们才会递交许可证申请,就像被指控超速之后才拿到驾驶证一样。

“比起房东,我其实对纽约市更感到气愤,”63 岁的房客科莱特·史泰龙(Collette Stallone)说,“是他们允许这种情况出现的。”

萨尼奥夫拒绝对此发表意见。他的律师约瑟夫·巴克利(Joseph Buckley)否认了所有违规行为。

很快,房客就开始投诉灰尘过多、非法建设、施工太脏等问题。一个钻孔机刺穿了泰诺的天花板;一把锯子穿过了另一个房客的地板。

照片显示,公寓里攒了厚厚的一层灰尘。泰诺因此咳嗽得很厉害。

“我整天戴着口罩,连睡觉的时候也戴,”56 岁的温贝托·托雷斯说,他患有哮喘,就住在走廊对面。

后来还有照片证明,施工根本不像小规模的,整间公寓都被拆得干干净净,一居室公寓都被改造成了两居室。

2016 年 1 月 13 日,房东和承包商被发现有四项违规。前三项包括无证施工并且在一项申请中说谎,最终被罚款 4000 美元。第四项违规则是托雷斯的公寓内灰尘过多,被认定为“直接有害”。

违规听证会通常都进行得很惬意,出席人包括一名纽约市听证官,一名屋宇署律师和一名公寓楼或建筑公司的代表。房客是不会受到出席邀请的。而房东一般都会得到疑点利益(由于证据不足而被假定无罪,译注)。

在这场灰尘违规的听证会上,代表建筑公司一方的亚伯·希克(Abe Sicker)辩称,违规的类别应该减少一些。他承认说:“灰尘确实很讨厌。但被当作直接有害违规是不是太夸张了?”

听证官接受了他的说法,而且不止于此——她完全驳回了这项违规指控。

“剪切粘贴”保护计划

2015 年 3 月,一位名叫亚瑟·萨斯曼(Asher Sussman)的房东告诉纽约屋宇署,他要把自己在布鲁克林皇冠高地社区一个“很棒的投资机会”从七间公寓改造成十间。

“他眼里只看得到钱,”62 岁的辛西娅·威尔基(Cynthia Wilkie)说,她住在斯特林广场(Sterling Place)632 号两间被租住公寓中的一间。

在开始改造位于布鲁克林的斯特林广场 632 号前,房东在申请建筑许可时称,大楼是空置的。图片版权:Sam Hodgson for The New York Times
事实上有两名房客住在两间租金稳定公寓里。图片版权:Sam Hodgson for The New York Times

接下来发生的事情证明,那些旨在在受管制公寓施工期间保护房客的规定和文件有多脆弱。

在申请表上,萨斯曼需要给两项内容勾选“是”或“否”:楼内是否有人居住?楼内是否有租金管制公寓?他都选了“否”。

和第一项虚假陈述矛盾的是,萨斯曼的建筑师递交了一份“房客保护计划”。计划内容完全照搬了纽约建筑规范中对房客保护计划的定义。此外,建筑师在“房客安全备注”一项中表示,施工过程中不会“产生垃圾、污物或造成其它不便。”

索尔德维尔说,审查官认定这个房客保护计划适用于所提议的施工。

和谎报施工范围一样,入住或监管状态上的虚假陈述也是犯罪,有可能意味着房东不顾安全去施工。如果建筑里有房客,就需要一份房客保护计划来保障他们的安全。

“这不仅仅是官僚机构照章办事、不照章办事的问题,”库珀广场委员会(Cooper Square Committee)的一位房客组织者布兰登·基尔巴萨(Brandon Kielbasa)说,“这样做的结果会让房客陷入真实的危险境况,或者在精神上被赶出自己的家。”

但就像在斯特林广场 632 号发生的一样,很多建筑师和工程师递交的都是没什么保护措施的“房客保护计划”,内容通常都是从建筑规范里剪切粘贴来的。而根据一项针对几千份许可证的审查显示,伪造许可证的事情并不少见。有几百名房东在公寓的入住和受管制情况上做了虚假陈述。

该审查显示,一直到最近纽约基本上完全忽略了这些内容。没有人追查房东在入住和建筑内是否存在受管制公寓的陈述中说谎,税单也不可信,因为这些房东都是自己报税的。只有在 2016 年 12 月,监督租金管制公寓的州政府机构才同意告诉屋宇署一幢建筑里是否存在这类公寓。

建筑师和工程师很少因伪造许可被兴师问罪。他们的执业资格证由州政府发放,而州政府几乎没有惩罚过任何人。至于那些受到纽约市政府惩戒的人员通常会主动放弃自行认证特权,以规避更为正式的处罚。而他们是基于何种原因放弃特权的,外界则不得而知。

他们的公司可以很轻易地卷土重来。以 Atelier 公司为例。2015 年 3 月,胡德斯自愿放弃了自己的自我认证特权。他的搭档米勒接手了。然后在同年 8 月 8 日,米勒自愿放弃了自己的特权,让位给了新建筑师阿纳托利·普洛特金(Anatole Plotkin)。胡德斯在 11 月恢复了他的特权。

布鲁克林联合街 1578 号公寓楼进行彻底翻新时,仍有三户家庭在这里居住。在此期间,因装修而形成的建筑扬尘含铅量严重超标,达到允许水平的 88 倍。图片版权:Demetrius Freeman for The New York Times

经查证,《纽约时报》只确认了一宗对承揽受管制建筑工程的特许承包商提起的刑事指控。这起案件涉及的当事人是皮鲁兹·索尔塔尼扎德(Pirooz Soltanizadeh),他是一名建筑工程师,于 2015 年 6 月被控犯有重罪,罪名是谎报布鲁克林联合街 1578 号无人居住。索尔塔尼扎德和这栋建筑物的房东丹尼尔·梅拉米德(Daniel Melamed)被逮捕的新闻受到大力宣传,这是纽约州与纽约市政府为打击骚扰租户行为而新成立的联合工作组的第一起胜仗。该建筑除三户人家以外的地方全部被非法拆除;建筑粉尘含铅量达到了允许水平的 88 倍。

2015 年 12 月,原本面临最高 4 年刑期的索尔塔尼扎德承认存在扰乱社会治安的行为——相当于交通违规。尽管他早于一年前放弃了自己的自行认证特权,不过仍持有执业建筑师身份。

他的律师保罗·格林菲尔德(Paul Greenfield)称,梅拉米德应为造假行为承担责任。后者在监狱中待了 20 天,并缴纳了 20 万美元的赔款。

在斯特林广场 632 号,自从 2014 年底约定购买这栋大楼后,萨斯曼便想尽各种办法迫使租户搬迁,最后还提出买断租约。有两名租户同意搬走,其中一位是患有痴呆症的妇女,而另一名女租户则表示她从未收到任何赔偿金。

但对于威尔基来说,搬家不是明智的选择。她已经在那里住了 22 年,她与哥哥、女儿和两个孙辈合住在这套三居室公寓里,每月仅需支付不到 850 美元的租金。威尔基患有糖尿病,曾接受过双侧心脏搭桥手术。她 33 岁的女儿幼时因患脑癌而双目失明,只能依靠轮椅行动。威尔基的哥哥因糖尿病失去了右腿。

她的邻居,68 岁的退休老兵阿诺德·布拉思韦特(Arnold Brathwaite)也不想搬出这栋公寓。

尽管有千篇一律的租户保护计划,不过到 2016 年初,他们周围的房子还是慢慢被掏空了。暖气被切断,二楼和三楼被彻底腾空,一段楼梯被移走,屋顶被凿出一个洞,建筑残余被堆放在靠墙的角落里,楼里到处都是灰尘。

2016 年 8 月 10 日,建筑检查员通报了 10 项重大建筑违规行为。然而这只意味着区区 23250 美元的罚款。不管是萨斯曼,还是建筑师都没有因谎报实情受到处罚。

作为斯特林 632 号有限责任公司的管理层成员,萨斯曼没有对我们的置评请求作出回应。

鉴于大楼极度不安全,纽约市政府将楼内的租户转移至位于皇后区的戴斯酒店(Days Inn),那里挤满了从危楼中逃出来的难民,他们的房租现在由纳税人支付。威尔基和女儿以及孙女合住在一间狭小的客房里,房间被两张大床塞得满满的。旅馆里唯一一台公用微波炉就是她们的厨房。

在法律援助协会(Legal Aid Society)的帮助下,威尔基和布拉思韦特提起诉讼,要求修复斯特林广场大楼。

他们的案子要等上几年时间才会迎来最终判决。布拉思韦特最终同意和解,接受了萨斯曼提供的另一套公寓。而威尔基决定斗争到底。

辛西娅·威尔基(右)和女儿温迪以每月 2110 美元的租金——几乎是他们不得已才搬走的斯特林广场公寓的 3 倍——临时租了一套公寓。图片版权:Michelle V. Agins/The New York Times

她们一家在戴斯酒店住了一年多,直到 2017 年 11 月纽约市当局试图把威尔基转移到无家可归人员收容所。为了避免去收容所,她暂时在布朗斯维尔(Brownsville)——布鲁克林区下辖的一个尚未中产阶级化的社区——租了一套公寓。公寓里的浴室很小,温迪的轮椅难以入内。每月租金是 2110 美元,几乎是她以前所付房租的 3 倍。

虚构的衣帽间

对于租户来说还有一道防线,那就是纽约州住房与社区重建部(Division of Housing and Community Renewal)。该机构是租金管制法的指定监管部门,负责督查房租欺诈行为,守卫传统管制公寓 2733.75 美元的租金门槛。

许多住房权益保护者表示,纽约市租金欺诈十分猖獗。然而,这种超收租金的行为到底普遍到何种程度却没有办法下一个定论,因为住房与社区重建部没有收集很多必要的信息,而且即便它掌握了该等数据,也没有权限对外公开。

不过有一个事实非常清楚,那就是面对部分房东为操纵租金制度指导规则而使劲各种招式,该机构常常束手无策。

举例而言,该机构要求房东每年登记名下所有受管制公寓的租金,新增空置房屋的数量以及在公寓改善上的支出。但是,它并不要求房东出示此类支出的证据,除非该房东被租户投诉超收租金——不过这种情况很少。而当房东以公寓改善为名申请上涨租金时,该部门也不会对建筑许可证进行核实。而许可证的缺失可能意味着施工违反法规,或仅是小修小补,或者并未进行。

因此,正如他们可能会谎报改造范围——甚至事实——以逃避监管,房东还会巧立名目,虚报工程量,以使公寓摆脱管制。

如果住房与社区重建部总是拿不出周全的应对之法,或许它在无意中已经承认了自己的无能为力。

在租金历史方面,该机构承认,它无法“证实房东陈述的真实性或本文件所报租金的合法性”。在某些租金历史报告上,它将自己的机构名称拼成了“Communtiy”而不是“Community”。

住房与社区重建部以保护租户为创始宗旨,然而到头来它却常常充当房东的庇护伞。出于保护租户隐私的目的,该机构被禁止向除租户以外的人员公布租金历史。它甚至不被允许公开一栋大楼里受管制公寓的数量。

为了量化违反租金条例的行为(至少在微观层面上),维权团体北曼哈顿发展公司(Northern Manhattan Improvement Corporation)的律师对奥杜邦大道(Audubon Avenue)560 号 92 套公寓的租金历史展开调查。该研究是 2016 年的一宗指控超收租金的未决诉讼的一部分,发现有 58 套公寓存在不明原因的租金上涨情况,33 套公寓存在备案租金金额与实际租金不符的情况。曾有 13 名租户在协议附件中签字,证实他们的公寓“经过了专业施工团队的彻底翻新”,然后事实上这里的公寓并未进行过翻新。

根据法庭文件,奥杜邦大道 560 号的房东喜高公司(Hayco Corporation)否认向租户超收租金。

陈旧的技术设备也限制了住房与社区重建部的作为。即便有租户赢得了指控房东超收租金的诉讼,该机构使用的 1980 年代的电脑系统也无法自动核查该房东名下的其他公寓是否存在可能的违规行为。事实上,该机构甚至都不会核查房东在同一栋楼里的其他公寓是否存在类似超收租金的情况。

“这就像给患脑癌的病人开泰诺(Tylenol,一种广泛使用的非处方止痛药——译注),”住房权利倡议(Housing Rights Initiative)的创始人阿伦·卡尔(Aaron Carr)说,该组织调查了许多超收租金案件以备提起集体诉讼。

不过这并不影响纽约州州长安德鲁·科莫(Andrew Cuomo)宣称政府的工作取得了成果,这其中便包括他在 2016 年 1 月提出的将多达 5 万套非法流入市场的公寓重新纳入管制的计划。不过到目前为止,只有 1900 套公寓被重新收归管制。

2012 年,科莫还成立了租户保护小组(Tenant Protection Unit),对以公寓改善为名大幅上调租金的房东进行了有史以来第一次审计,为租户追回了 450 万美元的多缴租金。

该小组表示,目前已将 6.7 万套公寓重新纳入管制。

不过租户权益保护者称,这一数字只是看起来很美。他们表示,房东只是获准将公寓注册为租金稳定房,且是用当前较高租金备案,根本没有受到任何惩罚。“这相当于批准了他们早先的欺诈行为,”纽约法律服务公司(Legal Services NYC)诉讼主管爱德华·约瑟夫森(Edward Josephson)说。

纽约州政府拒绝提供任何有关这些公寓的信息,而无论如何,这些公寓几乎不会停止流失。根据该州的数据,纽约市当前租金稳定公寓的数量比 2011 年减少了 6500 套。

租户保护小组还要招架来自敌人的攻击。房地产行业组织提起诉讼,对该小组的存在提出质疑。诉讼被法院驳回后,他们继续提起上诉。而严重依赖行业捐款的州议员三番五次拒绝该小组的预算请求。目前租户保护小组的资金全部来自于住房与社区重建部的拨款。住房与社区重建部行政长官鲁斯安妮·维斯纳斯卡斯(RuthAnne Visnauskas)表示,她希望州议员能够增加对该小组的预算支持,“以便我们能开展更多工作。”

最近,该小组对奥杜邦 560 号进行了审计。他们查看了其中的 3 套公寓,鉴于房东未能提交公寓改善的证据,作出了减租的命令。调查人员既没有对房东处以罚款,也没有检查楼里其他公寓的情况。

“我当时都惊呆了,”北曼哈顿发展公司律师马修·查切尔(Matthew Chachere)说。

2016 年,纽约州开始要求房东向租金管制公寓的新租户解释租金涨幅历史和原因,并提供更多证明公寓改善的证据。不过租户很少核实房东的说法,政府也很少调查房东所提供证据的真实性。

作为一名房东兼承包商,克里斯托弗·莱希(Christopher Leahy)曾作为专家证人出庭为租户作证,他坚信,有些房东宣称对公寓进行了改善,而当有租户指控其超收租金时,便伪造证据。

“房东之所以依然我行我素,是因为他们通常不会受到惩罚,”他说,“而且大多数租户都不会提出投诉。”

不过马特·帕沃尼(Matt Pavoni)提出了投诉。去年,这位 37 岁的演员看到自己位于皇冠高地林肯广场 600 号的公寓在历史上有过一次大幅租金上调后提出了申诉。作为回应,该公寓的房东——水印资本集团(Watermark Capital Group)旗下的一家有限责任公司——声称,在 2013 年曾花费约 4.25 万美元对公寓进行改善——刚好足以将租金推高至当时 2500 美元的门槛,从而使其流入自由市场。

马特·帕沃尼(Matt Pavoni)看到自己位于皇冠高地的公寓在历史上有过一次大幅租金上调后提出了超收租金的申诉。图片版权:Demetrius Freeman for The New York Times

房东出示的证据问题百出。支票副本太小,字迹几乎难以辨认。一家名为针点建筑公司(Pinpoint Builders)的企业声称完成了价值 2 万美元的施工作业。不过其信笺抬头标注的地址 ——布鲁克林十六大道 5041 号——在现实中并不存在。而且它宣称的在浴室内安装的新瓷砖已经开裂。

另一家名为扬克尔拆迁垃圾清理(Yankels Demolition and Rubbish Removal)的公司,收取了 4000 美元的“垃圾清理费”,却将其列为公寓改善项目,为租金每月 100 美元的增幅提供了名目。该公司还声称翻新了衣帽间。然而该公寓根本没有衣帽间。

“这让我很不爽,”帕沃尼说。

水印资本集团为租金上涨极力辩护。该公司表示,针点建筑公司目前以另一间办公室为总部,还称租户应为浴室瓷砖开裂承担责任。至于衣帽间,水印公司说原本的施工项目包含这一项,不过后来被遗漏了。

今年 1 月,纽约州住房与社区重建部做出了有利于水印资本集团的裁决,该机构称从未收到帕沃尼邮寄的回复。帕沃尼已经提起了上诉。

沧海一粟

经济适用房的流失正作为一项政治议题受到持续关注。

辛西娅·尼克松(Cynthia Nixon)正酝酿着挑战科莫、竞选纽约州州长的计划。她提议修改该州的房租法,加大公寓去管制的难度。

2017 年 8 月,纽约市出台了一揽子措施,打击骚扰租户的行为,包括设立租户权益代表,稍稍增加处罚力度,以及提高对租户保护计划的要求。

不过作为这些举措主要执行者的纽约市屋宇署,态度并不明确。

今年 3 月,屋宇署官员向纽约市议会的一个委员会表示,不会为租户权益代表办公室增聘新雇员。屋宇署行政长官里克·钱德勒(Rick Chandler)说,长期以来屋宇署为租户争取权益的工作一直开展得非常成功。4 月,极力推动设立租户权益代表办公室的纽约市议员海伦·罗森塔尔(Helen Rosenthal)在接受《纽约时报》采访时说;“我非常沮丧。”

上周,受到《纽约时报》质疑后,屋宇署的看法似乎发生了转变。索尔德维尔说,已经向有关方面申请资金以为该办公室新聘两名雇员。此外,他还说,鉴于新法律的出台,该机构计划增聘 70 多名雇员,重点关注租户权益的保护。该机构还将设立了一个快速反应小组,以处理有关无证施工的投诉。

“我们绝不会纵容房东借助施工骚扰租户,”他还补充道,自去年 9 月以来,该机构已经通报了 547 项谎报空置情况和建筑许可规定的违规行为。

经查证,《纽约时报》确认其中 370 项已经得到处理。在总计 180 万美元的罚款中,已缴付的金额为 28 万美元;罚款金额的中位数为 2400 美元。

经过对数百份建筑申请进行审核,不难看出,随着当局加大审查力度,一些手持多套物业的房东不再在许可证申请上做文章,他们修改了剧本。

不过,虽然他们现在更有可能据实交代所持物业包含受管制公寓,不过他们提交的租户保护计划仍然流于形式且语焉不详。2018 年前三个月,Atelier 的普洛特金提交了至少 55 份相同的计划书——包含 475 个字的声明稿中不乏直接摘自房屋建筑体例的语句,此外还有一些含糊不清的陈述,比如“在持续进行建筑作业时,施工期间的噪音将保持在最低限度。”(Noise will kept to a minimum during working while ongoing construction is taking place)

自从纽约州在 1997 年将骚扰租金管制公寓租户定性为犯罪以来,尚没有房东被以该罪名判刑。少数因鲁莽危害罪而被成功起诉的房东,最终只被处于相对较少的罚款和较短的服刑时间。

也有例外的情况:克罗曼在 2016 年被指控指派私人调查员恐吓租户,并将公寓楼变成危险的建筑工地。不过,上述罪名皆是由州总检察长提出的民事指控。附带刑事诉讼对他提出的指控不是骚扰租户,而是 20 项重罪,部分出自可能源于开发商奇思妙想的指控:检方指控克罗曼为了获得贷款,声称名下的租金稳定公寓实际上以市场价格对外出租。

最后,克罗曼承认了三项重罪并就民事案件达成了和解。他同意缴纳 500 万美元税款,并设立了一个 800 万美元的赔偿基金。虽然他只被判入狱服刑一年——他原本面临着高达 25 年的刑期——不过他预定的服刑地点是拥挤且危险的雷克岛监狱(Rikers Island jail complex)。

然而,克罗曼没有前往雷克岛监狱。正相反,他最终在唐人街的曼哈顿拘留中心落脚——那里更方便家人和朋友探视。

他将于今年六月刑满出狱。他的公司依然持有名下楼宇的所有权,尽管作为和解方案的部分内容,这些楼宇受到州政府的监管。记录显示,其名下的楼房和合作承包商不断出现违规行为;截至四月份,他们的欠款为 87.5 万美元。自从他被捕以后,其公司提交了 139 份建筑申请,经《纽约时报》查证,其中有 123 份是自我认证的。

作为“最糟糕房东”名单上的常客,克罗曼被判处一年监禁,其罪名主要与金融犯罪有关。图片版权:Alex Wroblewski for The New York Times

其所在公司的发言人山姆·斯波科尼(Sam Spokony)拒绝回答提问。但他表示,公司正“努力执行”和解方案:“这符合我们一贯的工作重点,即采取最佳做法为我们的居民提供优质住房。”

在格罗夫街 25 号,一些租住受管制公寓的租户最终提起诉讼,并赢得判决,房东被勒令临时减租。2016 年 8 月,工人从泰诺的天花板上陷下来以后,那个洞很快被补上了。不过几个小时后,当泰诺坐在电脑前时,施工的工人又钻了一个洞,不过这次是在她客厅的天花板上,导致又一大块石膏板掉在地板上。泰诺开始尖叫。邻居们叫了救护车:她的血压已经飙升到 190/130,情况十分危险。

尽管发生了两起坍塌事故,但建筑检查员只记录了一起一级(最严重的等级)违规行为,原因是客厅“天花板出现一处局部坍塌”,以及走廊对面托雷斯所在的公寓出现裂缝。

在听证会上,再次代表建筑公司出庭的希克提出违规级别应该下调的争辩。他说,根据一位工程师关于客厅的报告,“那里没有什么大不了的情况。”

听证会上未展示任何照片。屋宇署的律师维维恩·柯里(Vivian Currie)将这两起天花板坍塌事件描述为“局部很小的一个地方”,他解释说,他之所以迟迟不传唤建筑检查员出庭作证,是因为这会花很长时间。“我是说,为了避免传唤建筑检查员,我们决定修改陈述。”

泰诺的遭遇没有被提及。希克提出的下调违规级别的要求获得通过。罚款被削减了一半,至 5000 美元。

2017 年 1 月,泰诺再次对非法施工提出投诉。在得知被投诉后,房东萨尼奥夫发短信给租赁经纪人爱丽丝·巴哈尔(Alice Bahar),将矛头对准泰诺,称她是个“废物!”

由于建筑检查员经两度尝试后仍未能进入公寓楼内部,投诉被关闭。

2017 年 6 月,泰诺楼上的公寓终于进入房屋市场流通:根据房地产网站 StreetEasy 显示的房产信息,这套以前只有一间卧室的公寓现在是“西村地区最好的名副其实的三居室公寓”。租金为 6500 美元。

虽然问题严重,不过格罗夫街 25 号在租金管制公寓的世界里只是微不足道的沧海一粟。租户向当地官员提起的投诉几乎没有收到任何回应。他们的律师写信给调查房东的总检察长办公室,后者寄回了一封套用信函:“由于投诉数量多,我们的资源有限以及管辖范围的限制,办公室无法就每一项投诉采取行动或以其他方式进行调查。”

即便在萨斯曼几乎拆除了威尔基原来居住的大楼后,总检察长办公室还是拒绝受理此案。威尔基的律师斯蒂芬·迈尔斯(Stephen Myers)表示:“办公室认为没有起诉他的依据,这让我感到非常不安。”

5 月 4 日,屋宇署下令房东可以继续装修。“可以施工,”张贴在公寓楼正前面的告示写道。不过在受到《纽约时报》质疑后,该部门于周四又叫停了施工

与此同时,萨尼奥夫扩大了公司的资产规模。他的公司又购买了两处房产,包括去年 11 月以 1750 万美元购得的国王街 37 号,这栋楼距离格罗夫街 25 号只有半英里远。该建筑的广告宣称:“楼内住宅套数多年来一直保持不变,通过去管制和翻新,可以获得巨大的价值。”


翻译:熊猫译社 钱功毅 乔木 夏鱼

改图:吴羚玮

题图版权:Demetrius Freeman for The New York Times

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