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“上海没有 CBD”,这可能是一个正确的说法

和北京相比,上海原本就是一个 CBD 属性并不那么强烈的城市,如今这个去中心化的趋势更加明显。

王翩翩有一天中午跟同事说,她突然发现公司周边已经有五家星巴克了。

2015 年 12 月 16 日,王翩翩所在的群邑集团搬到了达邦协作广场,这是当年广告圈的一条大新闻:全球最大广告集团 WPP 在上海的 26 家公司共 3000 多名员工,从市中心的 10 个办公地点“迁徙”到位于上海北边的恒丰路地块,毗邻上海火车站。

和很多大城市的交通枢纽一样,这里因人流密集而被一些本地人视之为“乌烟瘴气”,并带有老闸北区“下只角”的历史印记。但随着政府规划、开发商投资、大公司搬迁等力量的交汇,情况正在改变。

五家星巴克里最新的一家位于达邦协作广场 500 米开外的凯德星贸。这是一个集商业、办公为一体的新项目,建在 2015 年末新扩建的地铁 1、12、13 号线汉中路站换乘大厅上盖,由上海申通地铁集团和凯德集团共同持有,商业面积仅 1.7 万平方米,不到写字楼面积的 1/3,但商场餐饮占到了 35%。

王翩翩现在常去凯德星贸吃午饭。尽管两年前她在接受我们的采访时,还念念不忘老办公室(世纪商贸)附近餐厅的醉蟹和一周吃饭不会重样的街道,但现在她已经非常适应火车站附近的生活。王翩翩和同事们继续发挥过去在市中心乐于探索周边的特长,触角甚至延伸到了方圆 2 公里的范围:“比如说像大悦城,经常的操作是这样的:打个车过去,或者骑个共享单车,吃完饭以后走路回来。”

地段,这个地产行业的王道,在上海可能要被质疑。

这样的故事正在上海多地上演——3M 在虹桥开发区万都中心租赁 2 万平方米;美敦力在前滩世贸中心租赁 1.5 万平方米;YKK 搬到了北外滩 2017 年初竣工的金光白玉兰广场,以 320 米号称浦西第一高楼;花王搬到了凯德星贸,飞利浦搬到了市北智汇园,大都会保险也从市中心迁至北外滩……

它们都不是传统上被界定的中央商务区(CBD)。实际上过去两年,上海甲级写字楼市场越来越多的生意出现在非中央商务区。

地产咨询机构仲量联行近期的一份报告披露了这个趋势下的很多变化。报告结合了 165 位写字楼企业租户和 31 个投资机构的调查,其中写道:“2009 年上海非中央商务区甲级写字楼仅有 40 万平方米存量,如今这一数字已跃升至 500 万平方米”。这样的体量已能和中央商务区的甲级写字楼比肩,而净吸纳量的增长速度则逐年超过了后者。

报告提及的非中央商务区有 16 个之多,其中上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路被认为是 3 个发展较为成熟、即将跃升成为新中央商务区的地块。

“有一个比较复杂的打分系统,分成供应、需求、基建三个维度。”仲量联行华东区研究部总监姚耀,同时也是报告的主要作者之一,接受《好奇心日报》的采访时解释道,供应主要指这个区域“楼的品质、数量”,一般来说至少达到 “30-40 万平方米才能算一个甲级写字楼的聚集区”;需求指租户的品质和问询度,有时也会考虑租户的成长性,例如科技类企业较多驻扎的五角场;基建则包括轨交开通和商业配套设施。

上海是许多跨国公司设立中国总部的首选地,其非中央商务区的形成是一个积年累月的过程,而作为结果,大公司的搬迁总是更引人注目。

“WPP 就是一个分水岭,它来了火车站之后很多优质租户就会考虑搬过去。”姚耀说,类似的案例还有耐克之于新江湾城。

2014 年,耐克上海总部从市中心的静安区恒隆广场迁走,在 15 公里外的杨浦区新江湾城打造近 6 万平方米的 Nike Campus,恒隆广场因此空置面积逾 2 万平方米,一时间成为甲级写字楼市场的热议话题。

位于上海杨浦新江湾城的 Nike Campus

当时恒隆广场(每天每平方米)的平均租金在 10 元-12 元左右,入驻了包括凯雷、毕马威、香奈儿、H&M 等超过 20 家跨国企业中国区总部,可以说是上海写字楼的标杆之一。但“很多非传统 CBD 的租户,需求面积都比较大。”仲量联行的中国研究部总监周志锋在评论时举例:比如耐克,比如从市中心搬到了大虹桥瑞安天地、租赁了 1.8 万平方米的罗氏,“市中心是找不到这么大面积的。”

因为涉及到可观的员工数量,大公司的搬迁如同一次小规模的人口迁移。

“三年前来这里的地铁上完全没有人。现在我都没有位子坐,要站着。”肖小佐 2015 年 9 月到耐克上海工作,11 月搬到上海,在静安寺后面的云和花园租了一套房子。肖小佐更喜欢在市中心生活,不愿意把生活也一起搬到杨浦。

肖小佐说,他住的小区里大概 300 户人,住在这里的耐克员工至少有 10 个。“很多朋友都建议我租在这边,那时候永康路刚好封街,很多精致的西餐中餐厅也搬到了我家附近。”

工作日早上 8 点 55 分,肖小佐都要赶到距离家五分钟步程的班车点,坐 30-40 分钟的车来到耐克总部。耐克给员工提供了全市 12 条班车线路,连中午都有出发去附近五角场大学城的班车,方便员工去那边就餐。“刚开始这里餐厅只有两家,一个日本料理,还有一家素食,已经倒闭了。其实耐克有两个餐厅,价格很便宜,一道菜就两块钱。”肖小佐说。

决定办公新场所体验的因素有很多,除了办公室本身,还有交通、购物、午餐、活动半径等等。我们和一些上班族聊了聊,他们有的如肖小佐那样,有的则会选择搬到公司附近租房,也等于是换了一种生活。

林喵之是携程的员工,她觉得公司的新地址虽然只离老办公室 1 公里,却“相对不方便了”。在 2014 年,携程以 30.5 亿人民币买下上海虹桥凌空 SOHO 的 10 万平方米物业,隔年 5 月正式从淞虹路地铁站上的携程网络技术大楼搬入——作为世界建筑大师扎哈·哈迪德的手笔,搬到凌空 SOHO 当然算是一次办公室升级,但周边生活配套还不够完善。“租房群众可能主要靠京东到家活着。”她说,“旁边据说要建一个宜家,就圈了地,还没有动静。”

凌空 SOHO

香港人麦淇是肖小佐的同事,在耐克工作了十年,2014 年跟着公司从上海静安搬到了杨浦月租一万多的尚浦名邸,离公司仅几分钟步程,“杨浦房价从第一天到现在改变太厉害了。刚开始过来我现在住的房子卖 400 万,现在 1200 万。安福路(市中心)的房价也才 1300 万。”

“这里跟静安的生活成本已经差不多了。”半年前麦淇结婚生子,老婆是黑龙江人,为此他做了一年的调查,研究学区、户口、找地产商朋友打听,现在自称“专家”。麦淇觉得,肖小佐在地铁上遇见的那些人应该只是来杨浦打工的。(“当你能付 1000 万买房还会坐地铁上班吗?”)虽然还没找到价格地段都合适的房子,但麦淇已经逐渐习惯这片他称为“低密度本土人的区域”。“我现在经常去合生汇了,有两层专门为小朋友的楼,下面有进口超市,还有 Apple Store……总之就是很方便,你待在五角场就不用出去的了。”

合生汇是上海五角场 2016 年开业的购物中心,五角场的最后一个“角”。在它旁边,全国最赚钱的一个万达广场最近则刚完成 9 个月的大规模改造,一楼的黄金珠宝城变成了 1 万平米的运动品牌街区,全球第二家耐克形象店在这里开业。

若按照 2018 年 1 月发布的《上海市城市总体规划》,上海正处于“迈向卓越的全球城市”的阶段,而非中央商务区受益于此。《规划》提出了“中央活动区”(Central Activity Zone,CAZ)的概念,用来替代过去“中央商务区”(Central Business District,CBD)的说法,仲量联行那份报告里涉及的区域都包含在内。而十年前老一版的《规划》中,这些地方还被叫做“城市副中心”。

地段,依然是商业地产的重点。对上海的写字楼市场来说,可能只是意味着“好地段”增加了。

让地段升值最直接的原因依然是交通基建,根据上海轨交的规划,到 2020 年底的运营规模将超过 830 公里。既拉长,也缩短了人们对距离的感知——麦淇一个月起码要去八九次市中心的 NikeLab,“延安高架很堵,打车一个小时到,地铁才 40 分钟,两头还可以骑摩拜”;但也会让住在淞虹路地铁口的林喵之每天步行 15 分钟去凌空 SOHO 都会觉得遥远——在这一点上,平面扩展的城市地铁网络和它如影随形的购物中心类似,很难说究竟方便还是限制了人们的生活。

关于凌空 SOHO 还有一则后续是:2017 年 10 月,潘石屹以 49.44 亿元将凌空 SOHO 卖给了基汇资本。这被认为是资本市场对上海商业项目的价值判断发生了改变的信号。而潘石屹出售写字楼项目陆续套现的 236 亿元,倒是成了他投资联合办公行业的钱袋子。我们之前曾报道过,联合办公已经成为一个越来越重视地段的生意。

WPP 刚搬到恒丰路的时候,旗下创意广告公司智威汤逊(JWT)连做了 100 张海报,列出值得搬家的理由,从“更换办公室桌椅”到“每天省 50 停车费”,再到“投资火车站附近商铺”,第 99 条是一个对比:汉中路地铁站 1 号口到公司的距离比常熟路地铁站走到老办公室世纪商贸近多了。

世纪商贸最大的优势是繁华的地段,这也关乎虚荣心。博雅公关是最早搬到火车站的 WPP 公司,它位于淮海路商业街的老办公室博银大厦同样位置优越,旁边就是石库门改造的上海新天地。“那边的服务态度质量也跟火车站是有区别的。”博雅公关的行政副总监舒萍说。

舒萍两年前第一次接受《好奇心日报》采访时表示,以前工作餐平均 50 一顿,搬家后 20、30 就可以。但“现在也开始贵了”,她在微信上这么告诉我们的时候,正和同事在凯德星贸广场 B2 层吃“美味美锅”。

作为行政负责人,舒萍 2016 年底代表员工和公司附近企业公管大楼里的一家瑜伽健身中心签订了协议,员工可以每个星期去上免费瑜伽课。企业公管是火车站企业广场写字楼 2016 年新开放的三期项目,和老楼最大的区别是中庭一片十字形的步行街,里边有舒萍最近发现的川菜馆子“川灶”、“干净但是稍贵”的阿拉丁麻辣烫。而写字楼部分,已经入驻了 25 家企业,包括帝亚吉欧、三得利和精工表。

驱使企业搬家的理由很多,扩大面积、联络、办公要求、办公室升级……WPP 的达邦协作广场几乎囊括了以上所有:“第 45 条搬家理由:WPP 新楼每个员工的人均面积增加 10%”;“有史以来规模最大的同地办公项目之一”;“80% 选用 MATSU、其他选用 Vitra、Hay 等国际知名家具品牌”;“天花板里加了好多空气净化器,这个老楼没有”。

非中央商务区新建甲级写字楼的持续供应可以满足企业向优质办公空间升级的意愿,仲量联行报告中的调查结果也印证了这一点。

“2.7 米高我觉得够了。未来(办公室)空间很多吊顶其实是拿掉的,板到板就很高。”姚耀告诉《好奇心日报》,上海市写字场里占总体 53% 的中端租户其实对租金较为敏感,更高品质的楼宇意义不大。

租金仍然是企业办公选址时的首要考虑因素。根据房地产顾问公司戴德梁行的一则数据,非中央商务区写字楼的平均租金大约是中央商务区的一半,而仲量联行的调查则把租金差和搬迁成本关联起来。“大量新装修的成本、IT 设备、搬迁人力、办公品购置……这些都是搬迁成本,上海的平均费用大概在 2500-4500 元/平方左右。”姚耀表示,行政人员会把搬迁成本摊薄后和租金差进行比较,如果一致,就意味着至少获得了一次免费的办公室品质升级,这个数字(搬迁意愿最为强烈)大约在 2 到 3 块左右。

以凯德星贸为例,根据业主的说法,350 平米的写字楼租金可以卖到 9 元/平方/天,已经涨到非常接近市中心写字楼平均租金 11.6 元的水平,但对有升级办公室需求的企业来说依然是一笔划算的买卖。

有时候,并非大公司搬迁带动了员工的迁徙,而是恰恰相反,搬迁地的人才规模成了企业选择新址的重要因素,上海五角场就是这样一个典型。过去在咨询公司、投资公司工作的马凌现在自己出来创业,办公室租在上海五角场的创智天地。“我现在租的 6 块不到吧,算是便宜的,附近有 8 块多,而且杨浦整体适合初创环境……旁边有复旦、财大、同济,找实习生也方便。”

在需求和城市发展等多股力量的推动下,资本市场在非中央商务区频频下注。2017 年 7 月 28 日,上海杨浦区平凉社区 01C2-02 地块被科创以 9.67 亿摘得,达任同日斥资 1.12 亿拿下长海社区 062-02地块;12 月 19 日,凯德集团以 8.38 亿收购杨浦区新江湾 407 街坊,建筑面积约 3.8 万平米,规划打造成为甲级写字楼。

如果你沿着 WPP 所在的恒丰路走到汉中路口,很容易会发现一片没有名字的工地,按照对面楼保安的说法:“听说这里要再造一栋写字楼,下面带商场的那种。”

麦淇在聊到耐克总部旁边的“豪宅区”时说:“我听一个房地产朋友说,我们后面很大的空地再过 6-7 年会开一个很大的商场,就像太古汇那种。”

上海传统的 CBD 区域是指浦东陆家嘴、浦西外滩地区、南京西路和淮海中路部分路段,如今更分散,并呈现出两种方向:一种更像是传统 CBD 的延伸,比如北外滩,它和陆家嘴仅隔了一条隧道;一种是相对更独立的“生长”,比如虹桥商务区,以及陆家嘴集团开发的前滩国际商务区。

这些最终都成为上海城市扩张过程中的一部分——如果用那份《规划》中中央活动区(CAD)画定的区域,总面积约 75 平方公里,把上海火车站、世博-前滩-徐汇滨江、徐家汇、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环内)、衡山路-复兴路地区等都包括在内。

这样的先例当然很多。总面积 57.9 平方公里的曼哈顿只占纽约城的 7%,却产生巨大的经济影响力。十年前开始,住不起曼哈顿的工薪阶层开始迁往布鲁克林,这些人逐渐填满布鲁克林的联排房屋,满了之后,曼哈顿人再次涌入皇后区。美国豪华房地产公司霍尔斯特(Halstead Property)的代理 Tanya Reiff 在接受媒体采访时说:“大概两年前,我们突然发现布鲁克林的房价已经和曼哈顿一样高了。”一些地产人士则认为,皇后区的人才将不断吸引更多大公司。

曼哈顿

五年前的香港则开始发展中环、铜锣湾、尖沙咀以外的人口达 58 万的东区,其甲级写字楼存量目前已经可以和尖沙咀相比,促成其形成的动力依然包括租金、新楼品质和交通。

上海 CBD 区域分散且不规则,即便是陆家嘴也要和外滩隔江相望,南京西路则呈条状。而随着越来越多大公司的搬迁,上海的 CBD 气质可能会更加模糊。“这其实是一个写字楼市场租户行业结构调整的自然过程。”高纬环球商业部上海负责人司徒泰山 2014 年耐克搬到杨浦时就如此评论,“通用汽车很多年前就搬去了金桥;阿斯利康迁至张江;美光半导体从淮海中路的嘉华中心转至漕河泾。”

“原来的科技企业更多在产业园区,漕河泾张江。但是为了提升办公品质、找商业配套和客户、留住更好的员工,就会升级到甲级。”姚耀认为,“之前上海的宏观政策是经济、金融、贸易、航运中心,现在又加了科创中心。金融和科技很快结合在一起,上海可能在中短期会有一批新的需求来源。”

这看上去是一场赌博。据高力国际最新统计,2017 年上海中央区甲级写字楼的平均空置率已经攀升 4.6% 至 14.8%,达到 2009 年来最高水平。

可能现在唯一的一个悬念就是经济是否足够活跃,让更多的公司租更大的办公空间,更多的公司有能力消费甲级写字楼。毕竟,会有总量约 200 万平方米的写字楼放量进入这个市场。

不是所有的写字楼都能像达邦协作广场赶上 WPP 这样的大客户。

(应采访对象要求,文章肖小佐、麦淇、林喵之为化名)

制图:冯秀霞

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