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恒大、万科和碧桂园去年销售都过了 3000 亿,它们做了什么?

虽然排名第一的恒大尚未发布年报,但从万科今天发布的年报来看,恒大仅从“宝万之争”里就能套现 12.27 亿元。

2017 年初,恒大、万科和碧桂园三家房地产企业都先后发布消息,确认了他们在 2016 年的合约销售额超过了 3000 亿元,“千亿级”房企增至 10 家。而在两年前,市场上能完成 1000 亿元以上销售额的开发商,只有万科一家。

中国房地产市场的火热,可见一斑。2016 年,全国的房地产销售额达到了 11.76 万亿的规模,同比涨幅为增长 34.8%。行业内普遍认为,这已经接近发展天花板,但“第一梯队”的房企,仍在利好消息中拼命争夺市场空间。

若不是陷入控制权争夺战的泥潭中,万科的业绩可能会更好——根据公司今天发布的年报,他们的业绩虽然没有出现下滑,但增速有些放缓了。公司全年营业收入 2404.8 亿元,增长 23%;净利润 210.2 亿元,增长 16%。而在 2015 年,这两个指标的增速分别为 33.6% 和 15.1%。

而根据去年年底的持股情况,宝能与恒大可以从万科超过 80 亿元的分红中,分别拿走 22.15 亿元和 12.27 亿元。先前,恒大方面已经从将万科股票转让给深铁集团的过程中,获得了超过 8 亿元的溢价,但加上这次的分红,总体收益率也没能超过 5.6%。

对恒大来说,最保险赚钱的还是卖房子、以及计划中的上市过程。2016 年,恒大全年合约销售额为 3733.7 亿元,比万科多出了近 100 亿元。靠着低线城市较低的拿地成本和之前几年积累下来的土地储备,房子价格也不算贵,销售均价不过 8355 元/平米。

虽然公司至今尚未发布 2016 年年报,但按照先前几年的业绩平均增长率估算,恒大全年营收约在 2900 亿元,净利润更是可能超过 370 亿元。而在先前提出的上市规划中,恒大向投资者的承诺是:自 2017 年开始的三个财年里,净利润分别不得少于 243、308 和 337 亿元,现在看来完成难度并不大。

相对来说前途未卜的,可能还是年销售额刚刚挤进 3000 亿元的碧桂园。不管从营收还是净利润水平上,碧桂园相对于恒大和万科都有不小差距。

本来,他们已经为 2017 年喊出了销售额超过 4000 亿的口号,但随着国家对于外汇的管控日益严格,公司先前计划斥巨资在马来西亚打造的“森林城市”项目的销售被叫停,对于业绩也会造成一定损失。

从行业机构“中国指数研究院”选取的 40 家百亿级房地产企业来看,一二线城市的业绩贡献占比高达 82.8%,而三四线城市业绩贡献率同比仅增长 1.4%。 

因此今后几年,房地产市场要拼命争夺的,可能还是位于一二线城市价格坚挺的优质资源,而不是随时随地可能因为“去库存”而被调整价格的三四线楼盘。

至于因为房价延伸出来的各种中国之怪现象,它正在深刻地塑造着我们的生活本身,以及这些企业自己。

题图来自 Wikipedia

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